Τρόποι άμυνας του ιδιοκτήτη ακινήτου κατά του μισθωτή: Ληξιπρόθεσμα μισθώματα ή κακή χρήση του μισθίου

Με τον όρο μίσθωση εννοούμε τη συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή (ιδιοκτήτη του ακινήτου) και μισθωτή σύμφωνα με την οποία ο πρώτος συμφωνεί να παραχωρήσει τη χρήση του ακινήτου (μισθίου) στον δεύτερο για το χρονικό διάστημα που ορίζει η μεταξύ τους συμφωνία ή αορίστως και ο δεύτερος  συμφωνεί να καταβάλλει στον πρώτο το συμφωνημένο μίσθωμα.

Η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης είναι τριετής, ακόμη και αν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή έχει συμφωνηθεί μικρότερη ή μεγαλύτερη διάρκεια. Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι ακόμη και εάν το μισθωτήριο συμβόλαιο ορίζει ότι η μισθωτική σχέση θα διαρκεί ένα έτος, τόσο ο μισθωτής όσο και ο εκμισθωτής εκ του νόμου δεσμεύονται για τρία έτη.

Ένα από τα βασικά προβλήματα που εγείρονται λόγω του μακρού χρόνου των μισθώσεων είναι ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να αμυνθεί ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση καθυστέρησης στην καταβολή των μισθωμάτων ή κακής χρήσης του μισθίου.

Ο εκμισθωτής έχει τους εξής τρόπους άμυνας:

Α) Διαταγή απόδοσης μισθίου

Η διαταγή απόδοσης του μισθίου αποτελεί μία σχετικά απλή και γρήγορη διαδικασία που δεν απαιτεί τη συζήτηση της υπόθεσης στο ακροατήριο και μπορεί να εφαρμοστεί στην περίπτωση καθυστέρησης στην καταβολή των μισθωμάτων από την πλευρά του μισθωτή.

Με τη διαταγή απόδοσης ο εκμισθωτής δικαιούται να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου, την καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων καθώς επίσης την καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας (πχ λογαριασμός ρεύματος)

Προϋποθέσεις

Για να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου θα πρέπει να ισχύουν σωρευτικά τα ακόλουθα:

• Να είναι ενεργή η μίσθωση, δηλαδή να μην έχει λυθεί λόγω παρέλευσης χρόνου ή για οποιαδήποτε άλλη αιτία.
• Η μίσθωση θα πρέπει να αποδεικνύεται από οποιοδήποτε έγγραφο (πχ μισθωτήριο συμβόλαιο) από το οποίο προκύπτει ο χρόνος της μίσθωσης και το μίσθωμα.
• Θα πρέπει να υπάρχουν καθυστερούμενα μισθώματα. Ο μισθωτής θα πρέπει να καθυστερεί από δυστροπία του να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα.
• Τέλος, θα πρέπει να έχει επιδώσει ο εκμισθωτής εξώδικη όχληση η οποία θα τάσσει 15μέρες προθεσμία να συμμορφωθεί ο μισθωτής και να καταβάλλει τα μισθώματα.

Εφόσον συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις και παρέλθει η προθεσμία των 15ημερών χωρίς να έχει συμμορφωθεί ο μισθωτής, ο εκμισθωτής- ιδιοκτήτης δικαιούται να προχωρήσει στην έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου του. Κατά αυτής, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταθέσει μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 15 ημερών ανακοπή.

Στην περίπτωση που δεν πληρούνται κάποια από τις προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης, αλλά υπάρχει υπερημερία του μισθωτή στην καταβολή μισθωμάτων ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει σε αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Ως διαδικασία είναι πιο χρονοβόρα και περισσότερο δαπανηρή καθώς απαιτεί παράσταση στα δικαστήρια για την εκδίκαση της αγωγής.

Β) Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω κακής χρήσης του μισθίου

Στην περίπτωση όπου η συμπεριφορά του μισθωτή είναι είτε αντισυμβατική είτε τέτοια που να προκαλεί φθορές στο ακίνητο, ακόμη και από αμέλειά του, ο εκμισθωτής δικαιούται να ασκήσει κατά του μισθωτή αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

Με την αγωγή αυτή ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση για τις ζημίες, φθορές ή βλάβες που έχουν προκληθεί στο ακίνητό του λόγω της συμπεριφοράς του μισθωτή.

Προϋποθέσεις

• Ο μισθωτής θα πρέπει να μεταχειρίζεται κακώς το ακίνητο. Με τον όρο κακή χρήση εννοούμε την αντισυμβατική ή ενάντια στα συναλλακτικά ήθη χρήση αυτού, η οποία οφείλεται είτε σε υπαιτιότητα του εκμισθωτή είτε σε αμέλεια του τελευταίου.
• Ο εκμισθωτής θα πρέπει να έχει διαμαρτυρηθεί στον μισθωτή για τη χρήση του ακινήτου και ο τελευταίος να μην έχει συμμορφωθεί με αυτή τη διαμαρτυρία.

Στην περίπτωση που πράγματι η χρήση του μισθίου αντίκειται στη σύμβαση ή είναι αντίθετα στα χρηστά και συναλλακτικά ήθη και στη συνήθη συμπεριφορά αντίστοιχων μισθωτών και ο εκμισθωτής έχει διαμαρτυρηθεί για αυτή στον μισθωτή, χωρίς αποτέλεσμα τότε μπορεί να προχωρήσει σε αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω κακής χρήσης αυτού δυνάμει της οποίας δικαιούται να ζητήσει και αποζημίωση για τις προκληθείσες ζημίες, φθορές ή βλάβες. Μέχρι την εκδίκαση της της υπόθεσης και την έκδοση σχετικής απόφασης ο μισθωτής δεν υποχρεούται να αποχωρήσει από το ακίνητο και συνεχίζει να το χρησιμοποιεί κανονικά.